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München ist das pulsierende Zentrum Bayerns. Die hohen Immobilienpreise schrecken jedoch viele Kaufinteressierte ab. Die umliegende Region wird hingegen immer attraktiver, wie Zahlen zeigen. Vor allem zwei Städte profitieren – doch auch hier gibt es einen Effekt auf die Preise.
Der Schlüssel zu hohen Preisen auf dem Wohnungsmarkt in bayerischen Städten liegt an den Bahnhöfen. Laut Stephan Kippes, Geschäftsführer des IVD-Instituts, einer Marktforschungs-Einrichtung für Immobilien-Themen, lohnt sich der Blick auf eine Navigationsapp. „In den Kaufgesprächen hören wir, dass die Pendelzeiten nach München für Interessenten eine große Rolle spielen“, sagt Kippes. Das mache einige Städte besonders beliebt und lasse dort die Preise wieder leicht steigen. In vielen anderen Orten im Freistaat ist das noch nicht der Fall.
Innerhalb eines Jahres sanken die Angebotspreise für Wohnungen in Bayern laut Daten des Immobilienportals Immowelt (gehört wie WELT zur Axel Springer SE) durchschnittlich um fast ein Prozent. In einigen wenigen Städten in Bayern ging es jedoch mit den aufgerufenen Preisen wieder hoch. Augsburg ist vorn mit dabei: Im vergangenen Jahr stiegen hier die Angebotspreise um 2,5 Prozent. Ingolstadt folgt mit einem Preisanstieg bei Wohnungen von fast zwei Prozent in einem Jahr.
Die bayerische Landeshauptstadt selbst ist für ihre hohen Preise bekannt: Hier werden für Wohnungen laut Immowelt durchschnittlich über 8000 Euro pro Quadratmeter verlangt. Kein Wunder. Denn München ist Standort großer Arbeitgeber: Dort sitzen acht Dax-Konzerne, Mittelständler, Automobilkonzerne wie BMW und ein großer Teil der Landesverwaltung Bayerns.
Nebenbei ziehen Hochschulen wie die LMU, die TU und die Universität der Bundeswehr tausende Studenten an. Obwohl die Preise bereits so hoch sind, legten die aufgerufenen Preise auf Immowelt seit einem Jahr um 0,6 Prozent zu. Das liegt auch daran, dass die Zahl der angebotenen Wohnimmobilien um sechs Prozent sank.
Doch welche Preise verlangt werden, ist nur die eine Seite der Medaille. Denn derzeit passen die Vorstellungen von potenziellen Käufern und Verkäufern oft nicht zusammen. Die tatsächlichen Kaufpreise sanken laut dem neuesten Marktbericht des IVD-Instituts um 0,5 bis 0,7 Prozent. Für viele Interessenten bleibt München trotzdem weiter zu teuer.
Wer sich trotzdem eine Immobilie anschaffen will, schaut sich aufgrund der hohen Preise und der hohen Zinsen immer häufiger in umliegenden Städten um, sagt Stephan Kippes vom IVD-Institut. Die Region um die Landeshauptstadt wird auch deshalb beliebter, da viele Pendler durch Homeoffice-Regelungen nicht mehr täglich anreisen müssen. Sowohl Ingolstadt als auch Augsburg bieten schnelle Verbindungen nach München.
Pendler aus Augsburg erreichen den Münchner Hauptbahnhof mit dem ICE in 30 Minuten. Eine Fahrt mit dem Deutschlandticket und der Regionalbahn ist nur zehn Minuten langsamer. Mit dem Auto dauert es eine Stunde in die Landeshauptstadt. Im vergangenen Jahr pendelten so über 10.700 Menschen von Augsburg nach München. Die hohe Nachfrage von Pendlern traf auch hier auf ein knappes Angebot.
Zwischen 2021 und 2023 sank die Zahl der Baufertigstellungen in Augsburg um über die Hälfte. Trotzdem liegen die Angebotspreise für Wohnungen in Augsburg laut Immowelt-Daten mit durchschnittlich über 4000 Euro nur rund bei der Hälfte der Preise in München. Die Kaufpreise stiegen laut IVD-Institut um 1,3 bis 1,7 Prozent.
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Häuserpreise in Bayern sanken um 0,2 Prozent
Ähnlich hoch sind die Preise in Ingolstadt. Jedoch dauert es hier ein bisschen länger nach München. Pendler brauchen mit dem ICE 40 Minuten und mit einer Regionalbahn 50 Minuten in die Landeshauptstadt. Über die Autobahn dauert es etwa eine Stunde. 2023 pendelten über 3300 Ingolstädter zum Arbeiten nach München. Der Audi-Standort in der Stadt sorgt für zusätzliche Nachfrage. Und auch in Ingolstadt wurden im vergangenen Jahr weniger Immobilien fertiggestellt als noch 2021.
Anders als bei den Wohnungen sieht die Lage auf dem Häusermarkt aus. Weil die Kaufpreise für Häuser in der Regel höher sind als für Wohnungen, ist die Finanzierung schwieriger. Die Zinsen sorgen dafür, dass sich viele Interessierte Häuser derzeit nicht leisten können. Das hat Folgen für den Markt: In Bayern sanken die aufgerufenen Preise für Häuser innerhalb eines Jahres um 0,2 Prozent. In Augsburg und Ingolstadt bewegten sich die aufgerufenen Hauspreise kaum.
Dass die Preise in den Pendlerstädten in der nächsten Zeit sinken werden, scheint dabei aber unwahrscheinlich. Zum einen wird erwartet, dass die Zinsen in den kommenden Monaten weiter sinken werden. In nicht allzu ferner Zukunft sollte die Finanzierung wieder einfacher werden. Das dürfte den Preisen einen Schub geben.
Zum anderen erwarten Forscher in diesen Städten ein Bevölkerungswachstum. Laut Prognosen wird München bis 2042 um acht Prozent wachsen. In Augsburg sollen dann elf Prozent und in Ingolstadt zwölf Prozent mehr Menschen leben.
„Viele Menschen in ländlichen Regionen würden gerne dort bleiben“, sagt Kippes. „Wenn Schulen schließen, Bahnlinien stillgelegt werden und Infrastruktur bröckelt, ziehen vor allem junge Menschen in die Städte.“
Für die bayerischen Städte bedeuten zusätzliche Einwohner, dass der Bedarf an Wohnraum steigt, zumal die Zahl der Haushalte steigt, in denen nur eine Person lebt. Damit steigt auch die nachgefragte Fläche pro Person. In den Städten trifft diese Nachfrage auf ein knappes Angebot.
Die Zahl der Baugenehmigungen in Augsburg sank zwischen 2021 und 2023 nur um neun Prozent, in Ingolstadt sogar um die Hälfte. „Gerade werden in Bayern weniger Bauvorhaben genehmigt als fertiggestellt“, sagt Kippes. Zwar sinke damit auch die Zahl der brachliegenden Baustellen, doch für die Zukunft bedeute das ein noch kleineres Angebot.
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